مشاوره با وکیل دادگستری در دعوای الزام به تنظیم رسمی
یکی از دعاوی شایعی که بعد از تنظیم قولنامه (مبایعه نامه) در دادگاهها مطرح می شود دعوای “الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله” است.مواد قانونی که میشود به آن استناد کرد ماده ۱۰، ماده ۲۲۰ الی ۲۲۵، ماده ۲۳۸، ۲۳۹، و ماده ۱۳۰۱ قانون مدنی می باشد. این دعوا می تواند هم از سوی خریدار و هم از سوی فروشنده مطرح شود؛ البته اکثراً از سوی خریدار مطرح میشود. اگر خریدار تقاضای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی را نیز داشته باشد ماده ۴۲۴ قانون آیین دادرسی مدنی و ماده ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب ۱۳۲۲ می تواند مورد استناد واقع شود. دلایل و منضمات دادخواست می تواند شامل قرارداد (مبایعه نامه)، گواهی عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی، فیش های واریزی یا همان مدارک مثبته مبالغ پرداخت شده، استعلام وضعیت ثبتی، پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و… باشد. احیانا، اگر دعوا از سوی فروشنده مطرح شود غالباً با عنوان “الزام به ایفای تعهد و تنظیم سند رسمی انتقال” قابل طرح است. در ضمن، دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی میباشد.
خواهان باید در تنظیم دادخواست دقت کرده و موارد مقرر در بند های هفتگانه ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ را رعایت کند و گرنه دادخواست او ممکن است طبق ماده ۵۴ همان قانون توسط مدیر دفتر دادگاه رد شود. موارد متعددی دیده شده است که دادخواست به جهت ایرادات شکلی با قرار رد دعوا مواجه شده است. بنابراین بهتر است اقامه دعوا توسط وکیل دادگستری (مخصوصاً وکیل متخصص در دعاوی ملکی) صورت گیرد.
هزینه دادرسی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طبق ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه (ارزش منطقه ای) محاسبه و دریافت می شود.لذا مبلغ مندرج در قرارداد طرفین (قولنامه یا همان مبایعه نامه) تاثیری در تعیین هزینه دادرسی ندارد. {ارزش معاملاتی منطقه ای، قیمتی است که برای هر منطقه، هر ساله، توسط کمیسیون تقویم املاک اداره امور اقتصادی و دارائی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم تعیین می شود.}
دعوای اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی برخلاف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، جزء دعاوی غیر مالی میباشد.
چنانچه شخصی ملکی را وکالتی بخرد و بعدا، به وکالت بلاعزل از مالک، اقدام به فروش ملک به شخص دیگری کند، در صورت اختلاف فروشنده و خریدار، طرح دعوا به طرفیت آن وکیل فاقد وجاهت قانونی است؛ دعوا باید علیه مالک ملک اقامه شود زیرا از نظر سیستم ثبتی، وکیل مالکیت رسمی در ملک ندارد و سوابق ثبتی حاکی از مالکیت وکیل نیست، هر چند در وکالتنامه، اختیار انتقال ملک به صورت بلا عزل به او داده شده باشد (که معمولاً هم اینگونه است)؛ ذینفع بودن در دعوا با ذی سمت بودن در دعوا متفاوت است (ماده ۲ و بند ۴ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی)
ادعای فسخ، اقاله یا بطلان معامله توسط خوانده، دفاع محسوب می شود و نیاز به طرح “دعوای متقابل” ندارد.همینطور است ادعای جعل یا اظهار انکارنسبت به قرارداد (مبایعه نامه).
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که هنوز تفکیک نشده، بدون تقاضای تفکیک آن، قابل استماع نبوده و قرار رد آن صادر خواهد شد. زیرا صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در قسمتی از کل عرصه و اعیان ملک مورد معامله درست نبوده و امکان تعارض با حقوق سایر مالکین وجود دارد؛ البته اگر خریدار، قسمتی از ملک را به طور مشاع خریداری کرده باشد، مثلا سه دانگ مشاع از ششدانگ، در این صورت می تواند صدور حکم مشاعی را از دادگاه تقاضا کند. مواد قانونی مورد استناد نیست. (برای دانستن بیشتر، رجوع شود به مطلبی با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی؛ نکته های بدیع در سایت وکیلسرا)
در خصوص ملکی که فاقد سابقه ثبتی است، دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ممکن نخواهد بود لذا در چنین مواردی، خریدار صرفاً می‌تواند دادخواست “تایید و تنفیذ صحت معامله عادی و ایفای تعهدات قراردادی” را مطرح کند. (ماده ۸۸ قانون ثبت اسناد و املاک نیز در این خصوص قابل توجه است)
اگر ملکی در رهن باشد، دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، با مشکل مواجه است؛ متأسفانه، رویه دادگاهها در خصوص املاک رهنی یکسان نیست. خواهان باید خواسته های خود را مبنی بر فک رهن و الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، ضمن یک دادخواست مطرح کند؛ البته هر کدام هزینه دادرسی جداگانه دارد. بدیهی است در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر شود دادگاه باید شیوه اجرای حکم را به نحوی که منافی حقوق مرتهن نباشد مشخص کند؛ اعم از اینکه با حفظ حقوق مرتهن یا جلب موافقت وی، سند رسمی تنظیم شود و یا قبل از تنظیم سند رسمی، از مال مرهون، فک رهن به عمل آید. رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۱۳۷۶معاملات مالک نسبت به مال مرهونه را چنانچه منافی با حق مرتهن باشد غیرنافذ اعلام کرده است. بنده به عنوان وکیل دادگستری که تجربه بسیاری در این امور داشته ام می گویم: در عمل، این دعوا، از جمله دعاوی فرسایشی و آزار دهنده برای خریدار (خواهان) خواهد بود.
امکان الزام فروشنده به تحویل مورد معامله قبل از تنظیم سند رسمی وجود دارد. البته تخلیه و تحویل مورد معامله باید در زمانی تقاضا شود که به موجب قرارداد (مبایعه نامه) تاریخ آن فرا رسیده و خریدار هم به تعهدات راجع به تسلیم مال مورد معامله عمل کرده باشد و تحویل ملک منوط و مشروط به تنظیم سند رسمی انتقال نشده باشد. با وجود این، در مواردی دیده شده است که برخی دادگاه ها، دعوای الزام فروشنده به تحویل مورد معامله را قبل از تنظیم سند رسمی نپذیرفته اند. دقت در نحوه نگارش و تنظیم قرارداد می‌تواند از بروز بسیاری از این دعاوی جلوگیری کند؛ مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری (مخصوصاً وکیل متخصص در قراردادها و امور ملکی) می تواند راهگشا باشد.
وکیلسرا؛
مصطفی محمدی: وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
عضو کانون وکلای دادگستری مرکز